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新北市公寓大廈管理協會
 

【法規公告】地下室停車位的法律問題

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車位登記法規變化

停車位的登記方式大致區分為三個時期:第一個時期為民國80年9月18日以前,此一時期停車位的登記方式未作限制,建商可將地下室登記為獨立一戶,停車位持有人擁有獨立所有權,地政事務所依法核發停車位的土地及建物所有權狀,不致產生問題。
第二個時期自民國80年9月18日到82年6月10日之間,此一時期所興建的建築物係發生停車位產權糾紛最多的時期。內政部地政司宣佈,「建築物法定停車空間不得與區分所有建物分離,應為全體區分所有權人或合意由部份該區分所有建物區分所有權人所共有」,使原可個別出售或處分的法定停車位的登記方式發生變化。其中包括:
登記為公共設施
一、登記在共同使用部分(俗稱公共設施),無法與區分所有建物分離,單獨出售。
二、不能出售給大廈或公寓住戶以外的人。這個時期的公共設施登記方式,除了起造人協議分配的住戶以外,沒有分配到持分的住戶要持有某一建號的持分,必須經過原有的所有權人全部同意。
如此造成的問題是,一開始沒有購買車位的建號持有人,以後即使再購買,車位的公共設施持分也不能移轉到你名下。
舉例來說,如果某大樓的住戶有十戶,車位的建號是A建號,五戶購買五個車位,其餘五個車位則保留於建商手中,附屬於B建號之上,但若C建號的住戶購買一個車位時,因為A建號的共有人只有六個,要增加一個共有人,需所有的共有人同意,此時如原有購買車位的住戶與建商發生不愉快時,建商就不容易取得同意,車位就無法由建商名下移轉到新購車戶的名下。
為避免這種困擾,建商會將所有的公共設施與車位合併為一個建號,即全部的住戶都有持分時,則原有共有人間的移轉無需再經全體共有人的同意。此時法定停車位既登記為共同使用部分,自然就沒有建物所有權狀,僅能從登記簿謄本上的共同使用持分多寡來計算。
又由於法定停車位大多係與配電室、機械室、水箱、電樓梯間合併登記為同一建號,如果缺乏一份對於法定停車位具體權利分配的書面說明如地下室的分管協議書,極易引起使用糾紛。
當然也有部份建商順勢將法定停車位分為二個部分,停車格為車位本身,依車位的價格出售,車道的部分則作為大公的面積,讓所有的住戶來分擔,不明究裡的屋主花了買車位的錢,卻用不到完整的車位,因此發生糾紛與困擾。
登記為獨立建號
第三個時期為民國82年6月10日之後。內政部地政司為減少停車位產權糾紛的發生,規定「共同使用部份權利範圍,在不影響善意第三人權益之前提下互為調整,地政機關應予受理」,此時才解決了前一個時期的困擾。登記在共同使用部分的停車位權利持分,從此可在各個區分所有建物之間任意調整。建商也可以將停車位範圍單獨登記為一個獨立建號,與其他共同使用部分分開,而不影響其停車位產權的移轉,解決了不少停車位買賣糾紛。
以目前各地政事務所的作法,核發的測量成果圖上會詳列每一建號所包含的建物範圍及面積,可了解停車位的登記方式。
測量成果圖上如果除了停車位的面積以外,還包含有水箱、樓電梯間及台電配電室等全棟大樓共用設備的面積,則很可能是前述第二時期所興建,購屋人應特別注意其停車位的產權登記方式,以避免不必要的困擾。


【地下室停車位的法律問題】

1. 法定停車位: 這類停車位是依據內政部發布建築技術規則設計施工編第五十九條之規定,按大樓樓地板面積一定比例設置停車位。 依內政部80.9.18台內營字第8071337號函釋: 「依建築法第一百零二條之一規定,建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間,按其性質應依土地登記規則第七十二條規定辦理所有權登記,但為考量社會實際發展需要,依左列規定辦理: (一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。 (二)前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記,參照土地登記規則第七十二條規定辦理。 (三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間,其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」 基於法律不溯既往原則,並避免購屋糾紛影響人民權益,對新申請建造執照之案件,應依前開結論辦理。」也就是說,法定停車位於80.9.18後,僅能以公共設施方式登記,並不得以主建物方式登記產權,不過可依土地登記規則第七十二條規定,視區分所有權人實際使用情形,分別合併另編建號,雖無法取得所有權(僅有使用權),但可透過分管協議的方式達到共有專用的效果 。且法定停車位不得移轉給區分所有權人以外之人,並非民間所誤解「法定停車位不得買賣」。 依公寓大廈管理條例第四十五條第二項:「公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」 即法定停車位除不得讓售給區分所有權人以外之人外,亦不得約定由區分所有權人以外之特定人專用。

2. 增設停車位: 這類停車位是申請建築之起造人,在上開法令所要求應設的停車位以外,另外增加的停車位。 這類停車位可以用公共設施或是獨立產權方式登記,不受上開內政部函釋限制,且非屬公寓大廈管理條例第四十五條第二項規範之範圍,可自由交易、買賣。

3. 獎勵停車位: 這類停車位是依據內政部發布建築技術規則設計施工編第五十九條之二規定,及台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點(台北市建築物增設室內停車空間鼓勵要點、高雄市建築物增設停車空間鼓勵要點)之規定,由建商在法令所要求應設的停車位以外,另外增設停車位供公眾使用,政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。 這類停車位可以獨立登記產權,並得單獨買賣,沒有「法定停車位」不得移轉給區分所有權人以外之人之限制。 依台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點九:「依本要點增設之停車空間,應提供公眾使用,除應於建造執照、使用執照及平面圖上加註「於X層增設公共停空間X輛供公眾使用」外,起造人或所有權人並應於建築物進出口明顯位置設置標示牌,並負責管理維護之責。」 需特別注意的是「法定停車位」的所有權人,必須將之開放供公眾使用,自己非但不能使用,尚需負管理維護之責。若建商出賣此種停車位卻未明白告知上情,則有可能涉及刑事上詐欺罪嫌。

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