新北市公寓大廈管理協會

現代城市住宅區與傳統的住宅區性質不同。舊住宅區分佈散亂、住房狹小、配套不全，住戶工作單位劃一，同質性程度高，集體色彩使私隱難以實現；現代城市住宅區規劃有序、環境良好、配套齊全，既有獨立的私人空間，又有交往的公共場所，住戶來自各單位各行業，異質性程度強，住戶更具獨立色彩。住戶間的陌生更加造成了交往障礙。業緣關係重於地緣關係，住戶間“關上單元門，個人顧個人”，忽視人際間的交往，繼而引發集體觀念鬆散、社區關懷淡薄等不良徵候。而物業管理是物業管理企業受物業所有人委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及公共設備、設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理專案進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

物業管理的目的是為了發揮物業的最大使用功能，使其保值增值，並為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境效益的統一和增長。物業管理的產品主要是服務，而服務是以勞務量來衡量的。物業管理企業的管理就是充分優化人、財、物等經營要素，盡可能減少或節約勞務量的輸出，實現最大化的效益和效率。除了無法節約、必須輸出的絕對勞務量之外，怎樣盡可能減少相對勞務量是物業公司追求的管理目標。

　　減少相對勞務量的一個最主要的通道就是住用戶的大力配合和深層理解。如果服務物件隨意高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地，甚至人為地攀折花木、損壞設施，那麼，物業管理機構勢必事倍功半。相反，如果住用戶恪守公約、遵守公德、鄰里相親、互助友愛，甚至主動維護公共秩序和社區環境，物業管理單位就會事半功倍。

　　那麼，怎樣才能實現減少相對勞務量這一管理目標呢？除了企業自身深挖潛力、提高效率之外，社區文化建設是十分重要的手段。社區文化建設搞好了，會增強住用戶之間、住用戶與管理者之間的感情，加強鄰里之間的團結，達成服務主客體之間的共識，形成管理者與物件之間的相互尊重。在這種理想的管理與服務的環境下，管理單位自然會省心省力、省時省物。所以董日臣先生說“社區文化實際就是管理藝術，一種減少勞務量的藝術”。